Renégocier son prêt immobilier peut permettre de réaliser des économies significatives sur le long terme. Pourtant, cette démarche n’est pas toujours mise en œuvre au moment le plus opportun. Entre la variation des taux d’intérêt, la durée restante du prêt, et les frais annexes, il est essentiel de bien choisir le moment pour maximiser les gains. Dans cet article, nous allons voir quand renégocier son prêt immobilier, dans quelles conditions cela est avantageux, et comment procéder efficacement.
I. Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?
A. Réduire le coût total du crédit
La principale
motivation est bien sûr financière. En renégociant à un taux plus bas,
l’emprunteur peut réduire :
- Ses mensualités
- La durée du prêt
- Ou le coût total du crédit
B. Adapter le prêt à sa situation actuelle
Une renégociation
permet aussi d’ajuster le crédit à un changement de situation personnelle :
hausse des revenus, perte d’emploi, naissance, séparation, etc.
C. Accéder à de meilleures conditions
Certains emprunteurs
souhaitent renégocier non seulement le taux, mais aussi d’autres clauses :
- Suppression des pénalités de remboursement
anticipé
- Changement d’assurance emprunteur
- Passage d’un taux fixe à un taux variable
ou vice versa
II. Les conditions idéales pour renégocier
A. Un écart d’au moins 0,70 % entre votre taux actuel et le taux du marché
Pour qu’une
renégociation soit réellement intéressante, il est généralement recommandé que
l’écart entre le taux d’origine et le nouveau taux proposé soit
d’au moins 0,70 à 1 %. Cela couvre les frais associés et garantit un
gain réel.
B. Être dans le premier tiers de la durée du prêt
Durant les premières
années, les mensualités remboursent principalement des intérêts.
Renégocier tôt permet donc de maximiser les économies. Par exemple, sur
un prêt de 20 ans, les 5 à 7 premières années sont souvent les plus propices.
C. Avoir un capital restant dû suffisant
Si le capital restant
dû est faible (moins de 70 000 $), les frais de renégociation peuvent dépasser
les économies attendues. Il est conseillé de viser une renégociation quand le
capital dû est encore significatif.
D. Avoir un bon profil emprunteur
Les banques seront
plus enclines à renégocier (ou à racheter votre prêt) si :
- Vous avez une situation financière stable
- Vos revenus sont réguliers
- Vous n’avez pas eu d’incidents de paiement
III. Comparaison : renégociation vs rachat de crédit
Il faut distinguer
deux démarches :
A. Renégociation auprès de la banque actuelle
- Simple
- Moins coûteuse
- Moins contraignante
- Mais souvent moins avantageuse car la
banque n’a aucun intérêt à diminuer ses marges
B. Rachat de crédit par une autre banque
- Peut offrir un taux plus compétitif
- Permet aussi de changer l’assurance
emprunteur
- Nécessite de nouveaux frais : dossier,
garantie, notaire...
À noter : si la banque actuelle refuse ou propose des
conditions peu attractives, un rachat externe peut être bien plus intéressant.
IV. Étapes pour renégocier efficacement
1. Évaluer le capital restant dû
Regardez votre tableau
d’amortissement ou demandez un décompte à votre banque.
2. Suivre les taux immobiliers
Utilisez des
comparateurs ou consultez les baromètres de taux des grands courtiers.
3. Faire des simulations
Calculez :
- Le coût du prêt actuel
- Le coût du prêt renégocié
- Les frais annexes (frais de garantie,
frais de dossier)
4. Négocier avec sa banque
Présentez une
simulation réaliste et soyez ferme : si la banque refuse, vous avez le droit de
faire racheter votre prêt ailleurs.
VI. Cas concrets : exemples de gain potentiel
Exemple 1 : prêt de
200 000 $ à 2,5 % sur 20 ans
- Taux actuel du marché : 1,5 %
- Capital restant dû : 150 000 $ (à la 5e
année)
- Gain estimé après renégociation : 15
000 à 20 000 $
Exemple 2 : prêt de
150 000 $ à 3 % sur 15 ans
- Taux actuel : 2 %
- Durée restante : 10 ans
- Gain estimé : 7 000 à 10 000 $
VII. Quand ne faut-il pas renégocier ?
- Si le taux d’intérêt du marché est proche
du vôtre (écart < 0,5 %)
- Si vous êtes en fin de prêt (moins de 5
ans restants)
- Si les frais de renégociation dépassent
les gains
- Si vous avez des difficultés financières
pouvant affecter votre profil
VIII. L’alternative : renégocier l’assurance emprunteur
Même si vous ne
touchez pas au taux du prêt, changer d’assurance emprunteur peut générer
des économies de plusieurs milliers de dollars, surtout si vous avez
souscrit une assurance groupe (souvent plus chère que les assurances
individuelles).
En somme, le meilleur
moment pour renégocier son prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs :
les taux d’intérêt du marché, l’avancement du remboursement, votre profil
emprunteur et votre capacité à supporter les frais. Généralement, les premières
années du prêt et un écart d’au moins 0,70 % sur le taux sont des
indicateurs clés. Pour maximiser vos chances, informez-vous, comparez, et
n’hésitez pas à solliciter plusieurs banques ou passer par un courtier. La
renégociation est un excellent levier d’économies… à condition de bien s’y
prendre !
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